Как оплатить покупку недвижимости за рубежом?

Чтобы перевести деньги на покупку жилья за рубеж, нужно изрядно помучиться. Если соблюдать все требования НБУ, то на перевод уйдет месяц и до 1,5% пересылаемой суммы.

А если "везти деньги в чемодане", чтобы рассчитаться "налом", - можно запросто получить по голове и навсегда проститься с мечтой о домике у теплого моря.

Архитектор Геннадий Самойлов уже восемь лет живет в Берлине. В Германию он эмигрировал всерьез и надолго и обратно на Родину отнюдь не стремится. Однако в Киеве у него осталась квартира в центре города.

"Я сдаю ее знакомым и получаю ежемесячно "на карточку" свои €800. Когда я только переехал в другую страну, это было хорошим "приложением" к социальному пособию. Но сейчас я уже подумываю о своем жилье в Берлине. Поэтому квартиру нужно продать и деньги как-то передать в Германию", - объясняет он.

Когда Геннадий приехал в отпуск в Киев, то зашел в первое попавшееся отделение банка и спросил, как ему лучше перевести €250 тыс. за рубеж? Услышав ответ, Геннадий понял, что: отпуск безнадежно испорчен, так как придется возиться с кучей документов; банальный денежный перевод будет стоить отнюдь не банальных денег; в Украине ничего не изменилось, и нужно поскорей ехать обратно в Германию.

Жестокий отбор

Действительно, действующее валютное законодательство образца 1993 года устанавливает достаточно жесткие правила перевода денег за рубеж. Действуя в рамках этих правил, Национальный банк еще в прошлом году издал Постановление №496 - "Правила совершения за пределы Украины и в Украине переводов физических лиц по текущим неторговым операциям". Оно предусматривает, что с использованием обычных систем денежных переводов "за бугор" можно переправить не более 15 000 грн. в день (или валюту - в эквиваленте).

Если необходимо отправить/получить большую сумму (например, для покупки недвижимости), придется открывать текущий счет в банке и переводить деньги через него.

Согласно Постановлению НБУ, если перевод осуществляется не в гривнах, а в валюте, то необходимы или подтверждение родственных связей отправителя и получателя (свидетельство о браке, свидетельство о рождении), или счет-фактура на оплату строго очерченного перечня операций.

К таковым относятся: покупка товаров и услуг для личного пользования, оплата обучения и лечения, расчеты за товары интеллектуальной собственности и многое другое. В общем, все, что угодно, кроме операции "покупка недвижимости за рубежом без выезда на ПМЖ"! Если же цель перевода средств именно такова, то перечислить деньги легально можно лишь получив индивидуальную лицензию НБУ на осуществление инвестиций за рубеж.

Свежая редакция Постановления НБУ №122, вступившая в силу с 1 сентября (подробнее об этом документе смотрите "Деньги" №37 (103) от 11 сентября 2008 года), предусматривает, что для получения разрешения на зарубежное инвестирование достаточно подать заявление на выдачу лицензии, оригинал договора о покупке недвижимости или его нотариально заверенную копию, копию документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом (выписку из торгового, банковского или судебного реестра), а также квитанцию об оплате услуг по выдаче лицензии - 2040 грн.

Срок получения лицензии - до 25 дней. Если для покупки недвижимости нужно получить кредит в зарубежном банке, придется также оформить в НБУ специальное регистрационное свидетельство. Оформляется оно в значительно более сжатые сроки, в течение семи дней, и заплатить за его оформление нужно всего-то 60 грн.

Шлите деньги… по факсу

После получения лицензии в НБУ, как мы уже сказали выше, можно перевести деньги на счет риелторов продавца в иностранном банке (все сделки обычно проводятся через риелтора, который является своего рода гарантом выполнения сделки). Для этого необходимо открыть счет в украинском банке (стоит это до 100 грн.) и предоставить банковским клеркам следующие документы: лицензию НБУ, нотариально заверенную копию договора купли-продажи, нотариально заверенную копию документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом, учредительные документы риелтора.

"Все документы должны быть переведены на украинский язык и заверены нотариально. Денежная сумма перевода не должна превышать сумму, которая указана в лицензии НБУ. Если сумма больше, то лицензию придется получать заново. Стоимость такого перевода будет составлять не более 0,2% суммы перевода", - рассказывает вице-президент Родовид-банка Наталья Дворник. Таким образом, если нужно перевести €100 тыс., то за сам перевод нужно будет заплатить банкирам до €200.

Затем на адрес фирмы, представляющей интересы продавца, отправляется факс с реквизитами платежных документов, и через пару дней уже можно ехать в другую страну, оформлять право собственности. Срок перевода иностранной валюты составляет в среднем три дня.

При этом необходимо понимать, что обычно платежи на счет продавца недвижимости осуществляются в некоей валюте (в валюте расчетного счета). Хорошо, если это привычные для нас доллары и евро. Однако если речь идет, к примеру, об эстонских кронах или болгарских левах, придется заплатить банку комиссионные за конвертацию валют.

Кстати, размер таких "поборов" может доходить до 1,5% суммы перевода. При этом курс валюты, по которому будет осуществлен обмен, может значительно отличаться от кросс-курса той или иной валюты к доллару или евро. "Поэтому средние потери при переводе денег за рубеж составят около 1,2-1,4% суммы (все вместе с учетом комиссии за перевод. - Ред.)", - отмечает директор ФГ "Консалтинг и Инвестиции" Алексей Вегера.

Могут и кинуть

Финансовая сторона вопроса, конечно, важна, но не меньше, чем юридическая. Ведь компания, в адрес которой переводятся деньги, может запросто с ними исчезнуть! Что тогда делать бедному покупателю из Украины? Только развести руками.

И все же в большинстве европейских государств сложилась прозрачная система земельных кадастров и регистрации права собственности на жилье, поэтому мошенничество с недвижимостью там встречается редко.

Однако и на старуху Европу "бывает проруха". Чаще всего в проблемы "влипают" покупатели-лентяи, которые не требуют у риелторов продавца недвижимости основных документов - лицензии/сертификата, а также рекомендаций (их, кстати, можно найти даже в Интернете).

В результате можно столкнуться с теми же проблемами, что и в Украине: могут "кинуть" с деньгами, в приобретенной квартире может быть зарегистрирован кто-то "лишний" либо она может находиться в залоге. Далее - суд с продавцом или риелторами на "вражеской" территории, что означает огромные расходы на юристов и необходимость личного присутствия на заседаниях. :( Общая сумма судебных трат может оказаться сопоставимой с ценой приобретаемой недвижимости.

Чтобы избежать этого, собеседники "Денег" советуют изучить сертификаты и разрешения на работу фирмы-риелтора, спросить мнение о ней у других операторов рынка, поискать информацию о ней в Интернете. Украинский посредник (если он есть) также должен обладать серьезным опытом работы на рынке и, естественно, работать легально. Покупать недвижимость за рубежом через посредников, зарегистрированных "полгода назад", профессионалы вообще не советуют.

Мимо кассы

С формальной точки зрения, за зарубежную недвижимость можно рассчитаться и с помощью наличных денег. Так, собственно, и любят делать наши сограждане, пугая продавцов жилья в Ницце или Коста Бланке своими чемоданами, набитыми деньгами. А что тут, собственно, такого?

Согласно новым правилам вывоза валюты (Постановление НБУ №520/15211), граждане Украины с 27 июля 2008 года получили полное право вывозить за границу ЛЮБОЕ количество валюты без ограничений. Без письменного декларирования на таможне перевозить за рубеж можно сумму в эквиваленте до €10 тыс.

А свыше этой суммы - только при условии письменного декларирования. Если же вести с собой платежную карту с деньгами, никто, понятное дело, проверять, сколько там валюты, не будет. Правда, обналичить, к примеру, €100 тыс. одном банкомате, возможно, и не удастся, так что карта все же более удобна для перевоза за границу относительно небольших сумм.

Правда, в случае оплаты сделки наличными может возникнуть проблема с легализацией денег за рубежом (не говоря уже о том, что разгуливать с чемоданом, набитым купюрами, просто опасно). Оплата недвижимости наличными является предметом особого интереса со стороны органов тамошнего финансового мониторинга и требует от продавца доказательств, что деньги, полученные от покупателя, имеют легальное происхождение.

Впрочем, опрошенные "Деньгами" эксперты утверждают, что для такой легализации достаточно предоставления покупателю выписки со счета в украинском банке, справки о зарплате и сопроводительного письма нотариуса (если деньги получены вследствие продажи недвижимости в Украине или в наследство).

"А еще для зарубежных продавцов недвижимости больше подходят письма-поддержки из известных юридических компаний, имеющих свои представительства по всему миру", - отмечает Сергей Диденко, гендиректор компании "DC Консалтинг", специализирующейся на продаже недвижимости за рубежом. Кстати, г-н Диденко отмечает, что если речь идет о сделках с недвижимостью в Турции, Египте и других странах ближневосточного региона, оплата наличными воспринимается абсолютно нормально.

Как перевести деньги за рубеж на покупку недвижимости?

Честно и дорого

Нужно открыть текущий счет в украинском банке – от 0 до 100 гривен

Собрать следующий пакет документов:

заявление на выдачу лицензии в НБУ
оригиналы или нотариально заверенные копии договора о покупке недвижимости,
нотариально заверенную копию документа о регистрации объекта инвестиции за рубежом (выписку из торгового, банковского или судебного реестра),
квитанцию об оплате услуг по выдаче лицензии

Получить в течение 25 дней лицензию в Нацбанке на инвестирование средств за рубеж - 2040 грн.

Прийти в банк с деньгами и лицензией НБУ и осуществить перевод средств на счет риэлтора продавца - срок перевода до 3 дней, стоимость до 0,2-0,5% суммы перевода

Риски:

документы на получение лицензии в НБУ изучает Главное управление по борьбе с организованной преступностью (ГУБОП). Оно может заинтересоваться происхождением средств у покупателя зарубежной недвижимости
информация о переводе суммы от $ 10 тыс. (7,1 тыс. евро) автоматически попадает в Госфинмониторинг

Дешево и опасно

Купить валюту, упаковать ее в чемодан, задекларировать на таможне (если там свыше 10 тыс. евро) - бесплатно
Приехать за рубеж и расплатиться с продавцом наличными

Риски:

деньги могут украсть в дороге
неожиданно могут потребоваться документы, подтверждающие легальное происхождение средств покупателя, переведенные на иностранный язык. Без доказательств «чистоты» денег сделка может и не состояться

Итого: Перевод денег за рубеж для покупки недвижимости будет стоить покупателю $420 (на покупку лицензии в НБУ) и от 0,2-1,5% суммы (за сам перевод). Времени на такую операцию также уйдет немало - минимум месяц.

Источник: dengi-ua.com