Будівельні афери: як не скуштувати безкоштовного сиру

Кількість новобудов у Києві явно не відповідає купівельній спроможності населення. Зросли ризики заморожування будівництв і банкрутства забудовників. При цьому в найуразливішому становищі опиняються інвестори - покупці квартир на стадії будівництва. У разі якщо новобудова виявиться нелегальною або проблемною, вони ризикують залишитися і без грошей, і без квартир.

За перебігом будівництва та його фінансуванням необхідний суворий контроль - як з боку держави, так і самих інвесторів. У 2016 році київська влада сформувала електронний реєстр новобудов, тепер всі бажаючі можуть перевірити законність статусу будь-якого житлового комплексу. Різні ресурси складають списки і карти нелегальних і проблемних будівництв і недобросовісних забудовників.

Інвесторам доведеться проявляти активність, домагатися того, щоб у них були не тільки кошторис будівництва і копії всіх дозвільних документів, а й доступ до інформації, якими коштами володіє фонд фінансування будівництва житлового комплексу, на що витрачаються кошти і чи відповідають витрати кошторису.

Як відрізнити афериста від чесного забудовника? Як не попастися на приманку привабливих рекламних обіцянок? Які моменти повинні насторожити при виборі нової квартири?

Конфедерація будівельників України склала "чорний список" неблагонадійних забудовників. Критерії потрапляння в цей список такі:

Доказ невиконання (за рішенням суду) взятих зобов'язань перед партнерами (підрядниками, постачальниками і т.д.);
Доведені факти (за рішенням суду) фінансових махінацій (подвійні продажі, умисне невиконання кредитних зобов'язань і т.д.);
Будівництво без дозвільних документів;
Грубі порушення державних будівельних норм із значними відхиленнями від початкового проекту, що стало причиною техногенних аварій;
Невиплата заробітної плати;
Систематичне порушення договірних зобов'язань перед партнерами;
Недотримання компаніями умов роботи, що стало причиною травм робітників.
"Чорний" список недобросовісних забудовників (за даними Конфедерації будівельників України): червона зона - злісні порушення в сфері будівництва, сіра зона - помилки в конструктивних рішеннях і фінансових відносинах.

Одне з найбільш злісних порушень - це будівництво без дозвільних документів. Аферисти купують недобудовану будівлю, нібито з метою її добудувати, і починають зводити там житловий будинок за переписаним проектом, приваблюючи інвесторів наднизькою ціною. На фундаменті, розрахованому на 12 поверхів, вибудовують 25-поверховий будинок.

В Ірпені у багатьох новобудов склалася проблема з документами на землю. Забудовник будує житло на землі, яка є приватною власністю іншої особи. В цьому випадку його власністю є лише будинок, а не земля. Навіть якщо між забудовником і власником ділянки є договір і все законно, то в результаті виникає ситуація, коли люди є лише власниками квартир. Якщо власник ділянки залишає її за собою і платить податок на землю, то він може забороняти жителям квартир паркуватися, прокладати комунікації і т.д.

У Києві більше двохсот новобудов мають проблеми з документацією. Десятки з них виявилися фінансовими пірамідами і ніколи не будуть добудовані. Обіг коштів, включених в будівельні піраміди, обчислюється сотнями мільйонів доларів.

Найодіозніша будівельна компанія в Києві - "Укогруп", пов'язана з бізнесменом Анатолієм Войцеховским. Жоден з 40 житлових комплексів, які знаходяться в активі Укогруп, не має повного пакета документів, не відповідає нормам безпеки і не був добудований. Інвесторів приваблювали низькими цінами, акціями і розстрочками. Навіть зараз, незважаючи на розслідування і арешт Войцеховського, "будівництво" і продаж квартир тривають. Після внесення застави в 14 млн грн Войцеховський був випущений з СІЗО і втік до РФ. Але рекламні акції "Укогруп" як і раніше приваблюють покупців.

Ще одна поширена афера - продаж однієї і тієї ж квартири різним покупцям. Схема полягає в тому, що продають не квартиру, а майнові права на неї. Чи поміняють потім цей документ на право власності - залежить тільки від порядності забудовника.

Як же не стати жертвою аферистів? Перевіряти документи. Законність будівництва визначається трьома основними умовами: наявність у забудовника договору оренди землі, проекту і дозволу на будівництво. По-друге, необхідно перевірити репутацію самого забудовника.

На які моменти покупцеві квартири в новобудові потрібно звернути увагу, журналісту Знай розповів інженер-конструктор і головний забудовник житлового комплексу "Desna residence" Михайло Мадярчік. "Головний аргумент на користь порядного забудовника - це наявність дозвільної документації. Не варто також нехтувати вивченням форумів, де висловлюють свої думки реальні покупці. По-третє, потрібно виїжджати на місце будівництва і уважно оглядати все до дрібниць, своїми очима побачити, які умови створює забудовник, на якій стадії знаходиться будівництво. Якщо закладено тільки фундамент, а квартири вже продаються, це сигнал про те, що у інвестора можуть бути проблеми ".

При продажі квартир забудовники зазвичай використовують договір купівлі майнових прав. Якщо раптом будівництво призупинилося, але забудовник знаходиться в Україні, власники майнових прав, відповідно до закону, мають право створити будівельний кооператив, вимагати у забудовника передачі права на будівництво, а потім знайти інвестора або дофінансувати будівництво. Проте якщо забудовник втік за кордон, як у випадку з Войцеховским, шансів у вкладників немає. Для цього потрібні зміни в законодавстві, щоб забезпечити можливість судам приймати рішення про заочну передачу об'єкта інвесторам.

Що буде з незаконними будівництвами? Рішення про знесення або "консервування" будівлі, яку побудовано у відповідності до усіх технічних вимог і норм безпеки, суперечить здоровому глузду. Тут необхідно, щоб влада розглядала кожен проект індивідуально, враховуючи насамперед інтереси ошуканих вкладників - сімей, які заплатили за житлоплощу.

На жаль, у випадках коли будинок побудований з порушенням будівельних норм, жити там просто небезпечно, і тут вже навряд чи можна щось виправити.

Що стосується недобудов, для інвесторів кращим варіантом було б проведення КМДА їхньої експертизи та передача на баланс відповідальним забудовникам для завершення будівництва.

На першому ж місці - недопущення нових незаконних будівництв. Зараз діє заборона на виділення нових земельних ділянок під забудову без детального плану територій, який повинен відповідати генеральному плану Києва. Це є достатньою гарантією того, що нові об'єкти не будуть починати будувати з порушеннями містобудівних норм.

Але боротьба з відвертим шахрайством і новими шахрайськими схемами залишається актуальною. За це несуть відповідальність й інвестори. Не потрібно піддаватися на приманку низьких цін.

На жаль, діяльність аферистів кидає тінь на добросовісних забудовників. Розвиток будівельної галузі - це ознака здорової економіки, що дає роботу фахівцям безлічі інших галузей - від виробників будматеріалів до дизайнерів і ріелторів.

Ринок нерухомості, хоч і переживає не найкращі часи, але попит на купівлю квартир стабільно присутній. А ціни на житло, хоча і трохи знизилися, але ще більше зменшувати ціну на квадратні метри порядний забудовник просто не може, вона й так близька до собівартості. Тому немає сенсу затягувати з купівлею житла - це зараз найнадійніший засіб інвестування заощаджень.

Головне - вибрати надійного забудовника.